옆집언니는 공인중개사입니다
신규 분양아파트를 상담하다보면
아파트를 분양받은분이 잔금을 준비하는 과정에서 간혹 잘못된 계산법으로
곤혹을 치르는 경우가 종종 발생합니다
아파트나 오피스텔 분양받을 때 계약서를 쓰다 보면 가장 자주 접하게 되는 핵심 금융 개념이 바로 '중도금 대출 60%'입니다.
이 부분을 손님들에게 쉽게 설명해 드리실 수 있도록 핵심 구조와 흐름을 알기 쉽게 정리해 드립니다.
분양대금 납부 구조와 중도금 대출의 개념
보통 신규 분양 아파트의 납부 일정은 계약금 10% + 중도금 60% + 잔금 30% 구조로 짜여 있습니다.
- 계약금 (10%): 계약 시 수분양자(수요자)가 자기 자본(현금)으로 직접 납부하는 돈입니다.
- 중도금 (60%): 공사 진행 기간 동안 보통 10%씩 총 6회차에 걸쳐 나누어 납부하는 돈입니다.
- 잔금 (30%): 공사가 완전히 끝나고 입주(열쇠를 받을 때)할 때 내는 돈입니다.
여기서 '중도금 대출 60%'라는 것은 수분양자가 공사 기간 내내 목돈을 직접 구해서 납부하기 어렵기 때문에, 시행사/시공사가 알선해 준 금융기관(주간 은행)을 통해 중도금 전체(6회차, 60%)를 집단대출로 조달하는 제도입니다.
아파트분양사에서 분양계약을 진행하는 실장님들의 아파트 잔금계획을 믿으시면 안됩니다
분양하시는 실장님들은 분양이 목적이라 잔금에 관한 안내를 굳이 상세하게 할필요가 없습니다♥
분양사에서는 계약금 10%, 중도금60%, 잔금30%만 설명하고 잔금시 30%만 있으면 입주가능합니다
라고 자금에 관한 안내를 합니다
아파트를 분양하면 자금시까지 2년6개월에서 3년 가량 걸립니다
오랜 기간이 지나면서 분양당시와는 달라진 정부의 주택규제정책이나 은행대출에 관한 부분등으로
분양받을 때와는 전혀 다른 현장상황이 벌어지기도 합니다
절대 잔금30%만 갖고 입주하실수 없습니다
꼭 확인하시고 철저한 자금준비바랍니다
♥ 중도금 대출 60%의 4가지 핵심 특징♥
1. 집단대출(HUG / HF 보증) 방식으로 진행
개인이 일일이 은행 찾아가서 신용대출 받는 게 아니라, 사업장 전체 수분양자를 묶어서 신청하는 '집단대출'입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)의 보증서가 발행되기 때문에 개인의 신용도나 기존 대출 수준에 따라 자격이 갖춰지면 비교적 승인이 잘 나옵니다.
2. 이자 납부 방식: '무이자' vs '이자후불제'
- 중도금 무이자: 시행사/시공사가 입주 시까지 발생하는 중도금 대출 이자를 대신 내주는 방식입니다. 수분양자는 입주 때까지 계약금 10% 외에는 들어가는 돈이 없어 가장 선호합니다.
- 이자후불제: 공사 기간 동안 이자를 안 내는 것처럼 보이지만, 대출 이자가 계속 쌓였다가 입주(잔금) 시점에 그동안 밀린 이자를 한 번에 몰아서 납부하는 방식입니다.
3. DSR(총부채원리금상환비율) 규제 제외
가장 큰 장점 중 하나입니다. 신규 분양 시 신청하는 중도금 집단대출은 DSR 산정 대상에서 제외됩니다.
(단, 입주 시점에 담보대출로 전환할 때는 DSR 규제를 적용받게 됩니다.)
4. 세대당 대출 건수 제한 (주의사항)
아무리 돈이 많아도 1인이 중도금 대출을 무한정 받을 수는 없습니다.
- HUG/HF 보증 기준으로 세대당 최대 2건까지만 중도금 대출 보증이 가능합니다.
- (규제지역 여부나 주택 수에 따라 제한이 강화될 수 있으니 계약 전 체크 필수입니다.)
♥입주 시점의 흐름: 중도금 대출의 상환 및 전환♥
공사가 완료되어 입주 지정 기간이 시작되면,
실행되어 있던 중도금 대출(60%)은 사라지고 다음 2가지 선택지 중 하나로 넘어갑니다.
- 주택담보대출(주담대)로 전환 (실입주 시)
- 입주할 때 아파트의 감정가(KB시세)를 기준으로 주택담보대출을 받아서 기존 중도금 대출 60%를 상환하고, 남은 잔금 30%까지 함께 납부한 뒤 입주합니다.
- 전세보증금으로 상환 (임대 시)
- 입주하지 않고 세입자를 구하는 경우, 세입자에게 받은 전세보증금으로 중도금 대출 60%와 잔금 30%를 치르는 방식입니다.
- 전세보증금으로 잔금을 상환하는 갭투자 시 전세세입자는 대출이 안나옵니다 이럴경우에는 전세시세보다 조금 저렴하게 세입자를 알아보는게 현명한 주택투자의 방법입니다. 입주아파트는 여러세대가 한번에 입주라 조건이 깔끔하고 가격이 저렴한 전세가 먼저 나갑니다. 이점 유의하셔서 전세잔금으로 아파트잔금을 하셔야하는 분은 탄력적인 금액으로 세입자를 맞춰보는게 좋을꺼 같습니다
오늘은
아파트중도금60%에 관해서 설명드렸습니다
아파트잔금시 대출은 중도금60%와 잔금 30%를 합한 금액을 대출심사받고
대출이 나오는 금액으로 중도금을 먼저상환하고 중도금을 모두 상환할 수 없는 금액으로
잔금대출이 가능하면 잔금30%와 대출 후 중도금을 상환해야하는 금액까지
현금으로 준비하셔서 잔금을 납부하셔야 입주가 가능합니다
이점 유의하셔서 자금준비하시고
입주시 혼선이 생기지 않게 잘 처리하시기 바랍니다
감사합니다.