안녕하세요
옆집언니는 공인중개사입니다.
그동안 지역주택조합은 건물이 올라가기까지 10년이상이라는 긴 시간과
밑빠진독에 물을 붓는 것 같은 추가비용의 부담,
뭔가 투명하지 않는 듯 조합임원들의 일처리 등등 골치아픈일이 한둘이 아니였는데요
그러다보니 원수한테나 소개하라는 말이 나올 정도로 리스크와 단점이 매우 명확한
하이 리스크(High Risk) 구조를 가지고 있었습니다
이에 국토교통부에서는 아래 적힌 대표적인 지역주택조합의 문제를 해결하고자
2026년4월 지역주택조합 피해예방 및 사업정상화 추진방안 발표를 했고
순차적으로 개정을 예고하고 있으며
방안 발표의 내용중 일부인 거주요건,세대주요건은
2026년6월23일 통과되어 개정되었습니다
지역주택조합의 가장 큰 문제로는
-------------하염없이 늘어지는 사업 기간 (가장 큰 문제)
일반 분양 아파트는 시행사가 땅을 다 사놓고 분양을 시작하지만, 지주택은 조합원을 먼저 모은 돈으로 땅을 사기 시작합니다.
- 토지 매입의 늪: 토지 확보(소유권 95% 이상)가 완료되어야 사업계획승인이 나고 착공에 들어갈 수 있는데, 이 과정에서 알박기, 토지주들의 마음 변심 등으로 인해 토지 매입이 수년간 지연되는 경우가 허다합니다.
- 낮은 성공률: 통계적으로 지역주택조합이 설립인가를 거쳐 실제 입주(준공)까지 성공하는 비율은 5%~20% 미만으로 매우 낮습니다. 대부분 착공도 못 해보고 멈춰 서는 경우가 많습니다.
---------------'확정 분양가'가 아닌 불확실한 추가분담금 (돈 먹는 하마)
가입 당시 대행사에서는 "이 가격이 확정 분양가이고 추가 비용은 없다"고 안심시키는 경우가 많지만, 이는 법적 구속력이 없는 경우가 대부분입니다.
- 비용 상승의 구조: 사업 기간이 늘어나면 조합 운영비, 토지 대출 이자(브릿지론 금리), 그리고 최근 가장 큰 문제인 '원자재 값 및 공사비 인상'이 고스란히 조합원 각자의 몫으로 돌아옵니다.
- 배보다 배꼽이 더 크다: 입주 때가 되면 수천만 원에서 많게는 수억 원에 달하는 추가분담금 폭탄이 떨어져, 결국 주변 일반 분양 아파트를 사는 것보다 더 비싸지는 주객전도 상황이 자주 발생합니다.
--------------한 번 들어가면 탈퇴 및 투자금 반환이 '하늘의 별 따기'
- 임의탈퇴 불가: 주택법이 개정되어 가입 후 30일 이내에는 자유롭게 철회가 가능해졌지만, 그 이후 사업이 진행되는 도중에는 조합원의 임의 탈퇴를 엄격히 제한합니다.
- 돈이 묶이는 현상: 조합 규약상 탈퇴를 하더라도 기존에 납부한 계약금이나 업무대행비(보통 수천만 원)를 전액 공제하고 돌려주거나, 새로 대체 조합원이 들어와야만 돈을 돌려준다는 독소 조항이 많아 자금이 수년간 묶이게 됩니다.
-------------사업 실패 시 모든 책임은 조합원(본인)의 몫
- 무한 책임 구도: 지주택의 주체는 대행사나 건설사가 아니라 바로 '조합원 자신'입니다. 즉, 사업을 추진하던 업무대행사가 자금을 횡령·유용하거나 부도가 나더라도 법적인 책임과 금전적 손실은 고스란히 조합원들이 각자 지분만큼 떠안아야 합니다.
- 법적 소송으로 가더라도 이미 써버린 업무대행비나 홍보관 건립 비용 등은 회수하기가 사실상 불가능합니다.
이번 제도개선은 토지 확보 애로와 조합원 결원에 따른 사업지연 최소화를 멈춘다는 국토교통부의 의지로
◆정리를 해 드리자면◆
1.토지확보 요건95%를 80%로 완화함으로 알박기로 인한 사업 장기화를 없앤다. 잔여토지 매도청구권부여
(26년 5월 개정안발의)
2.사업계획승인 신청 전 토지양도 소유자에 대한 조합가입특례를 통해 재정착 지원 및 사업추진 협조유도가능
(26년내 개정 예정)
3.조합원자격요건 기준이 최초 조합설립인가 신청일에서 조합가입신청일로 완화
-조합원 충원시 조합원 자격요건판단기준일이 조합가입 신청일이 되었습니다
(26년6월23일 개정완료)
4.총회 개최시 온라인 총회 및 전자의결 도입으로 조합원들의 참여 활성화
-감염병 발생시에만 허용되었던 전자의결을 개선함
(26년5월 개정안발의)
이번사업 정상화 방안은
☞조합원모집에 관한사항과 토지확보사항은 완화,
☞조합임원자격강화,관리감독은 강화로
주택조합사업에 관한 지극히 현실적으로 필요했던 방안으로 지역주택조합에는 청신호가 떴다고 볼 수 있습니다
★기추진 정상 사업은 신속한 인허가 등 조속한 추진을 지원하고 관리감독강화등을 통해 부실 사업장에서의 추가 피해최소화★
이번 지역주택조합 사회정상화 방안으로
그동안 사업의 진전없이 답답했던 지역주택조합의 사업이
막힘없이 일사천리로 진행되기를 바랍니다