소중한 내 보증금 지키는 '전세사기 예방' 필수 체크리스트
최근 부동산 시장에서 전세사기 문제가 심각한 사회적 이슈가 되고 있습니다.
조금은 잠잠해 진것 같더니 요즘은 전세사기보다는
▶다가구임대인이 기존전세세입자에게 만기시 전세금을 돌려주지 못해서 생기는 임대인과 임차인의 분쟁
▶다가구인경우 임대인이 선순위보증금이 얼마 안되는 걸로 전세세입자에게 고지하고 전세세입자는 고지한 내용을 그대로 믿고 계약을 했는데 물건이 경매실행된 후 고지받은 선순위보증금의 몇십배의 선순위 보증금이 있어서 한푼도 못받을 상황이 생긴경우도 있습니다
특히 사회 초년생이나 신혼부부처럼 부동산 거래 경험이 적은 분들은 더욱 각별한 주의가 필요합니다. 안전한 집 계약을 위해 반드시 확인해야 할 예방 수칙을 정리해 드립니다.
1. 등기부등본 확인 (권리관계 분석)하고 다가구일시 선순위보증금을 철저하게 확인합니다
계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 해당 매물의 등기부등본을 발급받아 권리관계를 꼼꼼히 살피는 것입니다.
- 갑구: 소유주가 누구인지, 압류나 가압류 등 소유권에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
- 을구: 근저당권(대출) 설정을 확인하세요. 집값 대비 대출 비중이 너무 높다면 '깡통전세'의 위험이 있습니다.
- 특히 다가구전세는 피하는게 좋습니다. 선순위보증금(임대인이 제출한보증금내역)이 실제 들어가 있는 보증금과 일치하지 않는경우가 많은편이다보니 부동산에서 계약시에는 공인중개사에게 각호실마다 계약서를 확인하고 선순위보증금을 확인해달라고 꼭 말씀드리고 확인 후 전세계약을 진행하도록합니다
- 집을 알아볼때 보증보험이 안되면 전세권설정을 하도록 합니다. 보증보험은 임대인의 동의가 필요없지만 전세권설정은 임대인의 동의가 필요합니다 계약전 미리 체크합니다.
2. 임대인 신분 및 국세 체납 확인
실제 집주인과 계약하는지 신분증을 대조하는 것은 기본입니다.
- 임대인의 미납 국세가 있는지 확인을 요청하세요. 세금 체납으로 인해 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금보다 세금이 우선 변제될 수 있기 때문입니다.(부동산에서 전세계약을 진행한다면 공인중개사가 필수로 확인해줘야합니다 만약 확인해 주지 않으면 필수사항이니 확인해 달라고 하셔도 되는 전세세입자의 권리가 있습니다)
3. 공인중개사 정상 등록 여부 확인
무자격자의 중개 행위로 인한 피해를 막기 위해, 거래하는 부동산이 정식으로 등록된 업체인지 확인해야 합니다.
- '국가공간정보포털' 등을 통해 공인중개사의 등록 상태와 고용된 중개보조원 여부를 미리 파악하는 것이 안전합니다.
4. 계약서 특약 사항 활용
계약서 작성 시 나를 보호할 수 있는 특약 문구를 넣는 것이 좋습니다.
- "잔금 지급일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다"는 특약을 넣으세요.
- 전입신고의 대항력이 다음 날 0시에 발생하는 점을 악용한 사기를 방지할 수 있습니다.
5. 대항력 확보 (전입신고와 확정일자)
계약 후 잔금을 치렀다면 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 이는 추후 문제가 생겼을 때 내 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 법적 권리(대항력 및 우선변제권)를 확보하는 가장 확실한 방법입니다.
[옆집언니는 공인중개사 한마디] 부동산 거래는 아는 만큼 보입니다. 오늘 알려드린 내용을 숙지하셔서 소중한 자산을 안전하게 지키시길 바랍니다. 무엇보다도 부동산관련 게약은 공인중개사에게 비용을 주고 정식으로 거래하시기를 바랍니다