요즘 현금흐름이 막히다보니상가나 건물 투자를 하셨던 분들중별재미를 못보신분들은 부동산에 급매로라도 처분해 달라고찾아오시는 경우가 종종있습니다
서울자가에 대기업다니는 김부장! 처럼 상가를 분양받으신분들 중상가를 처분하려고 부동산에 오셨다가기분나빠하시거나깜짝 놀라시는 경우가 있는데요
분양받을 당시에도 몰랐고
소유한 동안에도 몰랐던
매매시 생기는 문제점 때문입니다
단순히 통상가나 아파트처럼
매매할 수 있다고 생각하고
오시는경우가 계셔서
구분상가매매를 원하시는
상가주분들이 꼭 알고계셨음하는
가장 중요한 내용 한가지를 정리해서 넣어드립니다
구분상가는 다른말로 집합상가라고 하는데요
건물이 한채 있으면 호실별로 개별건축물대장과
개별등기가 되어 있는 상가를 말합니다
분양받을당시 개별로 한 호실을 분양받으신분들은
그호실로 등기를 내고 구분상가의 소유주가 되시는 겁니다
*구분상가의 장점*
-소액으로도 신축건물의 상가주가 될 수 있다
-신축구분상가시 분양 후 임대시 임대비가 잘 들어오면
크게 신경쓸일이 없다.
-투자시 주택의 규제와는 별개로 특별한 대출의 규제 등이 없다
-건물을 관리유지보수해야 하는 부담이 줄어든다
(관리업체관리)단,신축이나 준신축시
*구분상가의 단점*
-여러호실을 한번에 임대시 나의 호실만 권리주장하기가 쉽지 않다
-여러호실을 한번에 임대중 매매하려면 매수자의 대출이 용이하지 않다
-공실일 때도 관리비는 계속발생됩니다,
(관리비는 보통 전용평당1만원정도)
-취등록세는 상가수와 관계없이 4.6%로 초기비용에 부담을 준다
-노후건물의 유지보수시 구분상가 소유주각각의 비용으로 처리할시 서로의
의견을 일치해야 하는 부담이 있다.
-부동산의 매매가 상승시 구분상가는 갭이 크지 않음으로 매매차익이 크게 발생하지 않는다.
이런 장점과 단점이 있는 상가의 가장큰 문제는
처분시 발생합니다
만약
임차인이 계시고 내상가를 포함한 여러 호실을 사용한다면
상가 처분시 매수인이 받으려하는 은행대출이 수월하지 않을 수 있습니다
아래 상가 사진과 도면 처럼 멋들어진 상가 세개호실에
임차인이 멋들어지게 인테리어를 하고 상가를 사용하고 계십니다
월세도 밀리지 않고 ,보유시 문제가 전혀없는 이상가를
내 명의로 된 106호만 처분하려고 합니다
↘ ↘ ↘ 위 까페상가를 아래도면으로보면 106호,107호,108호입니다 이때 이 세호실은 대출이 안나옵니다
위 보시는 그림처럼 구분되어 있고
구분등기되어 있는상가를
집합상가나 구분상가라고 하는데요
106호,107호,108호의 상가가 카페로 한임차인에게 임대시
월세를 받는데는 아무문제가 없지만
106호사장님이 자기호실만 별도로 매매를 할시
은행에서 감평을 안해준다는게 문제입니다
*구분상가는 각각 벽이나 선으로 구분이 되어 있어야 하는데요*
보통 상가의 인테리어시 벽을 털고 한호실처럼 꾸미다보니
벽이 없는 호실구분이 정확히 표시가 안되어 있는
집합상가로 감정을 하지 못하는 부동산으로 봅니다
여러호실을 한임차인이 모두 쓰게 되면
임대인의 상가매매시 매수자가 현금투자가
아니면 사실상 매매는 불가하다고 생각하셔야 합니다
요즘처럼 현금이 바닥인 부동산시장에서는 현금을 가지고 계신분들은
구분상가를 저렴하게 사실 수 있는
기회가 많은 이유가 바로 대출의 제한때문이기도 합니다
또 한호실만 임차중인 구분상가도
현재 시점에 은행에서는 탄력적인 금액으로 대출해주지는 않습니다
*구분상가를 본인사업장용도의 목적으로 매수시에만 대출이 70%가량 쉽게 진행됩니다*
은행에서는 본인사업장목적으로 서류를 요구하는 편입니다
처음매수시 본인사업목적으로 하시고 차 후 임대를 주시는 경우도 있습니다
구분상가를 소유하신분중
★내 호실만 임차인이 사용한다고 하면
은행대출 가능합니다
★여러호실을 한 임차인이 사용한다고 하면
내 호실만 처분하기 힘듭니다
이런 사항을 잘알고 상가 처분시 미리 준비하시고
대출을 안받는 매수자를 찾아야하니
금액협의도 조금은 생각하고 계셔야 합니다
오늘 구분 상가 처분시의
대출에 관한 제한사항 한가지를 알려드렸습니다
부동산에 관한 내용들은 많이 알고 계시면 잘 써먹을 수 있습니다
매일 매일 조금씩 공부해서 통장에 100억 정도는 만들어야 하지 않겠습니까?
옆집는 공인중개사,
방언니가 또 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다
