공실상가를 빨리 채우려면 전략적으로 임차인을 모셔야합니다. 방언니가 공실상가에 임차인을 채우는 방법 알려드리겠습니다
상가분양을 받으신 상가주님!
안녕하세요~
100억부동산 방언니입니다~
여러분의 자산이 100억이 될때까지
부동산관련 각종정보로 도움을 드리도록하겠습니다
오늘은 공실상가에 임차인을 모시는 전략 몇가지를 소개합니다
상가를 분양받을시 대부분의 분양자분들은
가장 이상적인 상황을 꿈꿉니다
좋은가격에 좋은입지의 상가를 분양받아 우량임차인을 입주시키고
보유하는내내 연체없이 월세를 받고 임차인과 분쟁없이 잘 유지하시다가
적당한 시기에 프리미엄을 붙여서 분양가보다 조금 더 높은 금액으로 처분한다.
이렇게만 된다면 참으로 멋진세상이겠지요^^
하지만 현실은 이상과는 거리가 멀다고 보셔야합니다
상가분양시 가장 조심하셔야 할 사항은
분양사에서 미분양인 상가에
미리 임대중인 꿀 발라놓은 임차인입니다
여기서 꿀은 분양사에서 분양을 하기위해 임차인에게 준 각종 혜택입니다
때로는 임차인의 인테리어를 50%~100% 지원해주는 조건으로 유치하기도하고
때로는 정식적인 임대차계약서 외에 분양사와 임차인과의 분양전 별도의 임대차계약서가 있기도 합니다
이 모든 것들은 번듯한 임차인을 유치한 후 상가분양을 하기위한 분양사의 전략이라고 볼 수 있습니다
상가를 분양하는 시행사나 대행사는 각종 광고로 상가분양계약을 체결하는게 주 업무입니다
그분들은 상가분양이 끝나면 벌이 꽃를 따라 가듯이 현장을 철수하고
다른현장으로 이동하고 또 때에 따라서는 폰번호세탁을 하기도 합니다
물론 아닌 분도 계시지만 분양의 특성상 분양 후 그렇게 까지 책임을 지는분은 본적이 없는거 같습니다
가장큰 상가주인분의 리스크는
분양후 계속적인공실일텐데요
위 사진들은 최초 분양 후 3년이상 공실인 상가입니다
요즘 이런 공실상가들이 더 많이 보이는거 같아 걱정입니다
~
분양사는 공실을 책임지지 않습니다
오롯시 분양받으신 분이 공실에 관한 모든것들을 감당해야 한다는 점,
감당하실 수 있는 분만 분양 받으셔야 합니다
그럼 이제 본론으로
오랜동안 공실이였던 상가를 임차인으로 채웠던 경험 몇가지를 말씀드리도록 하겠습니다
한번 활용해 보셔도 좋을꺼 같습니다
지금 이 글의 내용은 상가중개의 오랜 경험으로 얻은것으로
혹시 상담이 필요하시면 댓글에 상담내용 달아주시면 제가 아는선에서 상담도와드리도록하겠습니다
공실에 임차인을 모시려면
상가주인인 임대인은 임차인의 불안요인에는 어떤게 있는지 먼저 알아야합니다
우리는 모두 임차인이였던 경험이 있습니다
임차인은 어떤상가를 얻고 싶을까요? 한번 알아볼까요~
-나의 업종에 적합한 상가
-가장 좋은 입지
-저렴한 보증금과 월세
-최소의 인테리어비용에
-까다롭지 않은 임대인을 원합니다
임차인의 이런 심리를 잘 알고 있다면
이제 분양받은 내 상가에 어떤 업종이 적합한지를 찾아봅니다
내상가주위 다른 호실은 주로 어떤 업종이 들어와 있나요?
중심상가1층이라면 음식점이나 술집이 많을 수도 있고
학교앞이나 아파트 건너편 상가라면 병원이나 학원 사무실등이 입주해 있을 수도 있습니다
내상가 주위에 어떤업종이 많은지에 따라 임차인을 유치하는 방법이 조금씩 다르다고 보시면 됩니다
"먼저 학원이나 사무실이 많은 곳의 상가라면"
동종업종을 유치할 확률이 높습니다
이럴 때 공실은 사무실 기본 인테리어를 미리 해 놓는 방법이 좋습니다
사무실인테리어의 기본은
-천정:소방,텍스,엘이디전등
-바닥:데코타일
-도어락
냉난방기나 페인트마감까지 해 놓으면 더 좋겠지만 이 정도만 해둬도
임차인을 유치할 확률이 높아집니다
일단 기본 인테리어를 하신 후 부동산에 인테리어한 사진을 보여주고
어둡고 비오는 날에도 내상가를 환하게 보여줄수 있도록 전기를 내려놓지 않습니다
당연히 도어락 비번도 알려드려야겠죠
중개사인 제 경험상
상가손님은 밤에도 주말에도 갑자기 예측하지 못하게 찾아오는 경우가 많습니다
사무실이나 학원상가는
이방법을 이용하면 임차인 유치는 대부분 가능합니다
임차인의 입주시 초기 인테리어비와 퇴실시 철거비의 부담이 확 내려가니까요
임대인입장에서는 기본인테리어 비용은 들어가지만 공실을 줄 일 수 있고
임차인이 퇴실 후 새로운 임차인을 들이실 때도 기본 인테리어는 장점으로 작용합니다
굳이 렌트프리기간(월세 무료사용기간)을 많이 주지 않아도 공실을 채울 수 있다고 보실 수 있습니다
위 사진은 사무실 인테리어 후 임차인과 임대차 계약을 진행한 상가입니다
이곳은 냉난방기를 제외한 모든 시설을 완료하셨습니다
"식당이나 술집 자리 철거하지 않고 퇴실한 상가"
당연히 이곳도 식당이나 술집이 들어올 확률이 높습니다
주방이나 홀의 시설을 철거하지 않고 퇴실한 상가는 임대인입장에서 골치가 아플 수 있습니다
아마 철거를 못했다는 건 월세를 제때 못내고 보증금 다까먹고 권리가 정리된 케이스일 확률이 높죠
그렇다면 주방의 씽크대나 바닥 ,후황,냉장고,에어컨등 지저분 하다고 볼수 있습니다
이런 상가는 생각보다 공실을 빼기 쉽습니다
일단, 폐기물과 쓰레기를 정리하고
특수청소업체를 써서 기름때를 몽땅 청소합니다
주방인테리어비용이 만만치 않아서 이런상가는
식당이나 술집을 하실분에게는 큰 장점이 될 수 있습니다
청소비용은 들어가지만 임차인을 유치할 수 있는 가장 좋은 방법입니다
마찬가지로 사진을 찍어서 부동산에 물건을 내놓습니다
언제든 보여줄수 있게 비번을 줍니다
전기도 절대 내려 놓으면 안됩니다
언제든 불을 켜서 보여줄 수 있도록 준비해두어야합니다
이곳 역시 렌트프리기간을 많이 주지 않아도 거래 성사될 가능성이 높습니다
인테리어 시설비가 너무 비싸다 보니 어떤 가맹점에서는
깨끗한 공실보다는 주방시설이나 홀시설이 있는 곳을 찾기도 합니다
공실이 오래가면 임대조건을 조금 유연하게 하는게 중요합니다
소나기를 처마밑에서 피해 가는 것처럼
유연하게 임차인을 유치해야합니다
공실이 오래가는것보다는 임차인을 유치하는게 현명합니다
임대인은 지금 임차인이 영원하지는 않다고 생각하셔야합니다
분양사에서 계약해 놓은 우량임차인 역시 영원한 임차인은 아닙니다
기존임차인이 퇴실 후에도 새로운 임차인을 채울 수 있는 이런 방법을 잘활용하시기를 바랍니다
가장 중요한 부분은 내상가에 관심을 갖고 포기하지 말아야합니다
이런 저런 전략적인 방법이 부담스러우시다면
이것만은 꼭 하셔야 합니다
-아무리 공실이라도 실내를 환하게 보여드릴 수 있도록 전등 정도는 달려 있어야 합니다
(밤9시 ,10시에도 상가를 볼 수 있도록 준비)
-열쇠를 도어락으로 교체 후 부동산에 비번을 오픈해 줍니다
(열쇠가 없어도 언제든 보여줄수 있도록 준비)
- 렌트프리기간을 넉넉하게 주더라도 임대차 계약을 할 수 있도록 협조합니다
(공실에대한 부담과 관리비의 부담을 덜고 월세를 양보합니다)
-초기자금인 보증금이 부담스럽다면 입주시 반정도납부하고 1년 뒤쯤 나머지를 납부하는 방법으로 최대한 협조해 줍니다
(열심히 장사할 의지와 열정이 있는 임차인이라면 양보해줄 수도 있습니다)
오늘 "100억 방언니"가 올려 놓은 공실상가 전략적으로 임차인 유치하는 법 이
상가를 분양받으신 분들에게 조금은 도움이 되기를 바랍니다
감사합니다~^^
