통상가,구분상가매매, 포괄양도양수로 심플하게 계약하세요

오늘은 상가를 처분시

부가세부분을 어떻게 처리하셔야하는지

몇가지 설명드리도록하겠습니다

 

상가는 토지위에 건물로 이루어진 부동산입니다

이때 토지는 면세라 관계없지만

건물분은 과세가 부가세가 발생합니다

분양을 받거나 신축을 지으실때도

부가세는 발생하고

납부와 환급절차를 밟으셨습니다

↓↓↓

현재 보유한 상가를 처분 할때도

그와와 같이

매수인은

건물분에 관한 부가세 10%를

납부하고 환급하는 번거로운 절차를 밟아야합니다

이 번거로운 절차를 간소화해 놓은게

포괄 양수도 계약입니다

 

​

상가매매가의 금액

반드시 토지분과 건물분이 따로 안분되어야 합니다

토지는 면세라 부가세가 발생하지 않지만

건물분이 부가세가 발생하다보니

전용률에 따라 토지와 건물을 안분하기도 하며

준공 후 시간이 흐른 상가는

건물분의 감가삼각으로 세무대리인이

안분해서 계산해 주기도 합니다

​

어떤 상가든 매매시 부가세 부분이 발생하나

2007년도 부터 상가매매포괄양도양수라는 간소화로 

매매시 번거로운을 줄이게 되었습니다

 

단!

상가매매포괄양수도의 조건이 있습니다

이조건에 들어 맞아야 포괄양도양수 계약이 가능합니다.

 

 

통상가나 구분상가나 모두 포괄양도양수는 가능합니다

포괄승계는 상가주인의 권리와 의무를 포괄적으로 모두 승계하며

건물분의 부가세도 절차없이 모두 승계합니다

 

상가계약시 포괄양도양수로 부가세부분을 심플하게 처리하시려면

특약사항에 반드시

본 계약은 포괄양도양수로 진행되는 계약이며

포괄양수도가 안되는 사업자일경우

(상가포괄양도양수의 조건 불일치시)

부가세는 매수인에게서 발생한다

 

아래 상가 포괄양도양수의 조건을 정리해서 넣어드립니다

양 도 인(매도자)	양 수 인(매수자)	부가세 발생 여부(포괄가능여부)
일반임대사업자	일반임대사업자	포괄 양수도로서 부가세 면제
일반임대사업자	간이임대사업자	부가세과세 간이를 일반으로 전환시 포괄가능
간이임대사업자	일반임대사업자	포괄 양수도로서 부가세 면제
간이임대사업자	간이임대사업자	포괄 양수도로서 부가세 면제
업종이 같은 임대업 외 사업자	업종이 같은 임대업 외 사업자	포괄 양수도로서 부가세 면제
업종이 다른 사업자	업종이 다른 사업자	부가세 가세

 

포괄양도양수가능 한 계약

-일반임대사업자가 일반임대사업자에게 상가 매매시 가능합니다

보통 상가분양후 일반임대사업자로 등록 후 동일한 일반임대사업자에게

매매시 포괄양도양수가 가능합니다

포괄양도양수는 중개사님의 계약시 반드시 특약에

"사업자등록의 일치로 포괄양도양수하기로 하나 건물분에 부가세가 발생할 수 있다"

"부가세가 발생할 시 매수인이 부가세를 지불하기로 한다"

라는 문구를 넣으셔야 하고

부가세가 발생할시

매도인은 세무대리인에게 건물분과 토지분의 금액을 안분받고

건물분에 관한 부가세만큼 매수인에게 세금계산서를 발행해 줘야합니다 

매수인은 세금계산서를 받고 부가세를 매도인에게 입금하고

세무서에 조기환급신청합니다

 

매수인은 상가매매계약서를 작성한 후 바로

매도인과 포괄이 가능한 사업자등록증을 발행받는게 좋습니다

포괄양수도가 매끄럽게 진행 될 수 있도록

사업자가 일치하는 사업자를 미리 발행받습니다

 

-일반임대 사업자와 간이임대사업자도 포괄양도양수가 가능합니다​

​

매도인과 매수인의 세법해석이 일치하지 않을시

보통은 포괄양도로 매매할지 부가세 발생 매매로 진행할지의

세법이 나오지만

세법이 애매한 경우가 있을 수 있습니다

 

예를 들어

상가분양사업자가 미분양으로 선임대 후에도 분양이 되지 않아

계속 임대비를 받고 있는 상가를 매매할 시

매도인과 매수인의 세무대리인의 세법이 일치하지 않는경우가 종종 있습니다

 

분양사업자가 분양전 임대 한 부분에 대해서

일시적인 임대사업자라 판단되면 포괄양수도가 안되지만

일시적인 임대사업자라는 판단이 되지 않으면

포괄양도양수가 형성됩니다​

"중요한건 일시적인 임대사업자라는 기준이 세법에 없다는 겁니다"

 

이에 세무대리인분들의 세법해석이 조금씩 다르다보니

매도인의 세무대리인과 매수인의 세무대리인들의 의견이 일치하지 않아

세무대리인끼리의 분쟁이 되기도 하고 잔금을 해야되는

매수인과 잔금을 받아야하는 매도인이 세법으로 부터의 불안감이 생기는 경우가 있습니다

이에 만약 포괄양수도가 되어야하는 상가임에도 부가세를 매수인이 지불하게 되면

환급신청을 했다고 해도 부가세부분이 매수인이 아닌 매도인에게 반환되며

매수인은 매도인에게 부가세를 돌려받아야하는 불편이 생깁니다

 

이때는 상가전문 세무대리인의 도움을 반드시 받아서

상가매매진행하시기를 바랍니다~

 

오늘은 "옆집언니는 공인중개사"

방언니가 상가매매시

부가세 부분의 포괄양도양수에 관해서 몇가지 적어드렸습니다