아내모르게 퇴직금 몰빵, 상가분양, 상가분양후 닥칠 위험 알고 분양받자
안녕하세요~
따뜻한 봄바람이 불어오는 26년 초봄입니다
오늘은 무척이나 따뜻한 하루였습니다
입고 있던 도톰한 옷들도 이제는 안녕이네요
봄이 오면서는 부동산경기가 좀 좋아지려나요?
부동산중개를 하는 저에게 가끔 물어보시는 손님들이 계시는데요
글쎄요~
부동산경기는 봄과는 별 관련이 없어서 ^^
봄에 꽃들이 활짝피듯이
부동산경기도 활짝필날을 저역시 고대하고 또 기대하고 있습니다~
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오늘은
"서울자가에 대기업다니는 김부장이야기"
라는 드라마에서
김부장이 투자한 수익형상가에 대해서
몇가지 알려드리려고 글씁니다
아마 이 드라마를 보다가 가슴이 덜컹했던 분도 많았을꺼 같은데요
저역시 제가 아는 어떤분이 생각나서
구분상가투자시 리스크부분을 꼭 알려드리고 싶은마음에 글을 씁니다
구분상가를 잘모르고 투자하시는분이 계시다면
제글이 조금이라도 도움이 되기를 바랍니다
구분상가(집합상가)는 건물주가 아닙니다
왜냐면
건물의 호실마다 각각의 주인이있다보니
엄밀히 건물주는 아니고 상가주라고 볼수 있습니다
여기서 집고 넘어가야할 부분은
내명의인데도 내뜻대로 결정하지 못하는 부분이 존재한다는점
내명의인데도 불구하고 어떤 상황에서는 처분이 어렵다는 점
을 잘 알고 구분상가 투자를 고려하셔야 합니다
상가분양은 2010년도부터 활발했던 것으로 알고 있는데요
이 부동산은 특성상 여러문제를 해결할 수 있는 경험과 능력이 있어야지만
보유시 생길 리스크를 해결할 수 있다고 보셔야합니다
그럼 구분상가는 어떤 투자자가 소유하시는게 좋을까요?
~경제적인부분에서 여유가 있으셔야하고
(장기간 공실일때 대출이자나 관리비를 감당할 여유자금)
~임차인과의 분쟁도 해결할 지혜와 법률적 지식이 있어야합니다
또한 상가를 관리하는 관리업체와의 분쟁 또한 해결할 정도의 강단이 필요합니다
지식없이 ,경험없이 분양 받기에는 겪어보지 못한 위험이 존재합니다
부동산물건 중 상가는 일반적이지 않은 특수한 부동산으로 볼수 있는데요
특수한 부동산이라는 것은
상가분양을 받고 보유만하면 된다기 보다는
어느정도의 관리능력을 갖춰야된다고 보셔야 합니다
분양을 받고 공실이 오래가게 되면 건물주(임대인)는 오롯이 모든 리스크를 감당해야합니다
상가를 분양받으시려는 분은 높은 수익률의 상가월세의 달콤함과 쓰디쓴 공실의 리스크도 잘 분석하셔서
투자하시기를 바랍니다
제가 오랜 기간 구분상가분양이나 매매,임대를 중개해본결과
구분상가는 수익형의 투자부동산이라기 보다는
분양받아서 직접사용하실분에게 더 적합한 부동산인 거 같습니다
구분상가소유시 생길 수 있는 문제들은 아래 정리해서 넣어드립니다
1.공실 위험
상가의 가장 큰 단점은 임차인이 없을 수 있다는 점입니다.
상권이 약하거나
경기 침체 시 몇 달 또는 몇 년 동안 공실이 생길 수 있음
➡ 공실이 발생하면 임대수익이 0원이 됩니다.
2.상권 변화 위험
상가는 상권에 매우 의존합니다.
예를 들면
주변 대형마트·쇼핑몰 생김
유동 인구 감소
지역 개발 실패
➡ 상권이 약해지면 임대료와 상가 가치가 함께 하락합니다.
3.분양가 거품 가능성
신규 상가는 미래 상권을 기대해 분양가가 높게 책정되는 경우가 많습니다.
실제 임대료보다 높은 수익률을 광고하기도 함
예상 수익률이 실제보다 낮을 수 있음
4.환금성(팔기 어려움)
상가는 시세보다 저렴하게 내놔도 아파트보다 매매가 어렵습니다
현금화가 어렵기 때문에 여유자금이 있는 분이 소유하는게 좋습니다
수요가 제한적며
상권 상태에 따라 가격 변동 큼
➡ 급하게 팔려고 하면 가격을 많이 낮춰야 할 수 있음.(분양가의 반값이상)
5.관리비 부담
상가는 임차인이 없더라도
관리비,세금,대출이자
등을 소유자가 계속 부담해야 합니다.
6.법적 문제와 계약 복잡
상가 임대는 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다.
임대료 인상, 제한권리금 분쟁,계약 기간 문제
➡ 임대인과 임차인 사이 분쟁 가능성이 있습니다.
위 사진은 임대차계약이 끝난 후 임차인이 본인이 설치한 시설을 철거하지 않고 사용하던 그대로 두고 나간 현장사진입니다
임대인께서 계약만료전 미리
상가시설을 보고 다음임차인이 동종업종일 가능이 높다고 판단되면
설치되어 있는 시설을 철거하지 않고
그대로 인수하는경우도 있습니다
임차인은 철거비가 안들어서 좋고
새로운 임차인은 시설비가 안들어서 부담없이 선택할 수 있습니다
하지만 새로운 임차인의 업종이 다를시 임대인에게 철거의 부담이 생길 수 있습니다
물론 이 상가는 상가주의 계획대로 공실1개월 전 임차인이 구해졌습니다
구분상가는 건설하는 시행사의 성향에 따라
건물마다의 내벽,외벽마감재
또 화장실의 위치 마감,샤씨,구분상가를 구분한 가벽의 소재 등 등이 다릅니다
구분상가를 분양받으실 의향이 있으시면
건물이 지어지기도 전에 미리 선점분양 하시려는 경우 보다는
반드시 현장을 방문하고 실물을 보고 선택하시기를 바랍니다
또 잘모르는 지역의 분양은 더욱 더 피해야 한다고 봅니다
선택 후 모든책임은 분양자에게 있으니
신중하게 선택하시기를 바랍니다
서울자가에 대기업다니는 김부장처럼 퇴직금의 몰빵은 더 더욱 안됩니다
기본 여유자금 회전이 잘되는 분말고는 구분상가분양은 신중하시라고 말씀드리고 싶습니다
오늘은 구분상가의 리스크를 설명해 드렸습니다
다음 글은
"공실상가" 빠르게 임대하기!
글 올리도록 하겠습니다
과연!
서울자가에 대기업다니는 김부장의 공실상가에
임차계약을 할 임차인은 어떻게 모실수 있을까요
상가중개만 오래한 "100억 방언니"가 그간의 경험으로
공실상가를 채울 수 있는 전략을 안내해 드리도록하겠습니다
감사합니다